Fiança locatícia: tudo o que você precisa saber!

A locação de um imóvel, seja para fins comerciais, seja para fins residenciais, demanda a elaboração de um contrato de locação e a apresentação de uma garantia financeira. Há alguns anos, os fiadores e cheques caução eram as modalidades de garantia mais comuns. Hoje, o seguro fiança locatícia tem ganhado espaço como mecanismo de apresentação de garantia nestes contratos.

Com o objetivo de trazer segurança para o locador, caso o inquilino não cumpra com o pagamento do aluguel, o seguro fiança locatícia cobre eventuais riscos atrelados à locação. Para entendê-lo, primeiramente você precisa conhecer o conceito da fiança locatícia no contrato de locação.

Neste artigo, você vai ter um panorama completo sobre contratos de locação, fiança, garantias em contratos de locação e seguro fiança locatícia. Continue a leitura e entenda, de uma vez por todas, conceitos, normas, processos e etapas da contratação de um aluguel.

O que é uma fiança?

A fiança é um mecanismo de garantia de cumprimento de uma obrigação. Ela tem como objetivo reduzir riscos para quem está concedendo um crédito ou locando um imóvel. Sempre que houver um contrato com fiança, o documento deve conter a declaração do fiador, colocando-se como responsável pela obrigação, caso o devedor principal não o faça.

O Código Civil — artigos 818 a 839 — regulamenta a fiança e traz as principais diretrizes relacionadas a ela. 

“Art. 818. Pelo contrato de fiança, uma pessoa garante satisfazer ao credor uma obrigação assumida pelo devedor, caso este não a cumpra.”

“Art. 819. A fiança dar-se-á por escrito, e não admite interpretação extensiva.”

A seguir, listamos as principais obrigações envolvendo a fiança. Confira:

• A fiança garante o pagamento da dívida principal e das despesas correlatas (juros, multas, entre outras);
• O fiador é um devedor solidário, o que significa que ele se torna responsável pela dívida em igualdade de condições com o devedor principal;
• Quando houver atraso no pagamento da obrigação, a primeira cobrança deve ser feita para o devedor principal. Caso ele não pague, o fiador poderá ser acionado;
• Se houver mais de um fiador em um contrato, estes têm obrigação solidária — todos os fiadores respondem em igualdade de condições como o devedor original; 
• Se o fiador for casado, a assinatura do cônjuge é obrigatória (salvo em casamentos com regime de separação total de bens);
• Se o devedor não pagar a dívida haverá, inicialmente, uma tentativa de cobrança extrajudicial, na qual o fiador será comunicado do atraso;
• Se após a cobrança extrajudicial, devedor e/ou fiador não pagarem a dívida, ela será encaminhada para cobrança judicial. Neste caso, se não houver pagamento, os bens do fiador poderão ser leiloados para pagar a dívida.

A fiança é utilizada em diferentes tipos de contratos, por exemplo fiança empresarial. Neste artigo, abordaremos, especificamente, a fiança locatícia, utilizada em contratos de locação.

O que é a fiança locatícia?

A fiança locatícia é uma garantia apresentada em contratos de locação. Portanto, é uma garantia de que o locador receberá o valor do aluguel caso o inquilino não pague. Isso significa que, havendo atraso nos pagamentos, o fiador poderá ser o responsável pelo pagamento do aluguel. No contrato de locação, a fiança locatícia pode ser feita de diferentes formas: 

• Por meio de um fiador do aluguel — pessoa física que assina o contrato de locação na condição de fiador;
• Por meio de uma caução locatícia — depósito antecipado de até três meses de aluguel; ou, 
• Por meio de um seguro fiança locatícia — um seguro que substitui a figura do fiador, garantindo, por meio da apólice, que o proprietário do imóvel receberá o pagamento dos aluguéis.

Perceba que existem diferentes mecanismos para garantir um contrato de locação. A escolha do tipo mais adequado vai depender das particularidades de cada contratação. Em geral, é difícil conseguir encontrar uma pessoa disposta a ser fiadora de aluguel.

A caução locatícia, por sua vez, demanda a mobilização de recursos financeiros, o que nem sempre é uma opção, tendo em vista que esse dinheiro fica “parado”.

O seguro fiança locatícia, por sua vez, tem sido considerado uma das melhores opções em termos de custo-benefício. Além de ser um produto de fácil contratação, ele traz proteção tanto para o locador quanto para o locatário e a administradora do aluguel (nos casos em que existe uma imobiliária intermediando o negócio).

Por dentro do contrato de locação

Antes de explicar como funciona uma fiança locatícia, vamos aprofundar alguns conceitos e obrigações envolvendo o contrato de locação. Afinal, o que é um contrato de locação e por que ele é tão importante?

O contrato de locação é o documento por meio do qual locador (proprietário do imóvel) e locatário (pessoa que vai usar o imóvel) estabelecem direitos e deveres envolvendo o uso do imóvel. Além do Código Civil, existe uma lei própria que regulamenta as locações no Brasil, a Lei de Locações — Lei 8.245/1991.

Essa lei regula as principais questões envolvendo a formalização do contrato, a fiança locatícia, o prazo de duração, as obrigações e direitos do locador e do locatário. Conheça algumas delas:

• O contrato deverá conter a identificação do locador, locatário e fiadores;
• Todas as páginas do contrato devem ser rubricadas, a última página recebe a assinatura de todas as partes, bem como de duas testemunhas;
• Os contratos de aluguel costumam ter um prazo de 30 meses, mas esse prazo pode ser menor, desde que convencionado entre as partes. As cláusulas de vigência são muito importantes, inclusive elas impactam na questão da fiança;
• O valor da locação e demais encargos devem estar descritos no contrato, incluindo obrigações com relação ao pagamento de água, luz, condomínio e IPTU;
• A correção monetária também deve estar prevista no contrato de locação;
• Também deve haver uma cláusula constando obrigações relacionadas à responsabilidade de reparos; 
• Por fim, as partes não podem deixar de registrar as condições do imóvel no início da locação, geralmente isso é feito por meio de uma vistoria realizada na presença de locador e locatário.

Antes de locar um imóvel, o ideal é buscar orientação com uma imobiliária ou um advogado. Eles poderão auxiliar no processo de elaboração do contrato de locação e orientação com relação à legislação e algumas questões práticas envolvendo o aluguel.

Como funciona a fiança locatícia?

Como vimos, a fiança locatícia é uma garantia que minimiza os riscos e impactos da inadimplência. A fiança só tem uma função ativa no contrato de locação se o locatário deixar de pagar o aluguel.

Neste caso, o funcionamento da fiança, na prática, vai depender da modalidade escolhida. No caso do seguro fiança locatícia, caso haja atraso, a seguradora vai ser procurada pelo locador e este receberá dela o valor correspondente ao aluguel não pago, somado com as eventuais multas.

Enquanto a seguradora paga ao locador o valor referente aos aluguéis atrasados, ela também cobra do locatário o pagamento. Isso significa que o locador não continua a cobrança, porém, a responsável pelo seguro cobrará essa pendência do locatário.

Outra questão importante envolvendo o seguro fiança locatícia é que existem modalidades de coberturas adicionais. Caso a apólice contenha essas coberturas adicionais, o locador/proprietário do imóvel poderá ter acesso a indenizações e valores correspondentes caso ocorra algum dano ao imóvel ou outros custos atrelados a ele.

Quanto tempo dura uma fiança de aluguel?

A fiança de aluguel tem duração igual à do contrato de locação. O mesmo acontece com o seguro fiança locatícia, que deverá ter um prazo igual ao prazo estipulado no contrato de locação.

Nas locações residenciais para pessoa física existe um limite de até cinco anos. A orientação para quem está procurando essa modalidade de seguro é realizar uma avaliação das suas necessidades com o suporte de uma corretora de seguros.

A corretora poderá avaliar as cláusulas do seu contrato e orientar com relação à escolha do produto de seguro mais adequado.

O que é o seguro fiança?

O seguro fiança é um tipo de seguro que garante o pagamento do aluguel. Ele substitui a figura do fiador. Portanto, traz mais segurança para o locador, que tem uma proteção extra quanto ao risco de inadimplência.

Assim como em outros seguros, há a possibilidade de contratação de diferentes coberturas, inclusive adicionais, que poderão incluir: condomínio, pintura, multa por rescisão, danos ao imóvel, IPTU e contas de consumo.

Quando a negociação do aluguel é feita com um fiador pessoa física, o locatário tem o desafio de encontrar alguém disposto a exercer essa obrigação, o que é difícil. Na caução, é preciso dispor de uma quantia considerável logo no início da locação, o que é considerado desvantajoso pela maior parte dos locatários.

No seguro fiança locatícia o inquilino tem mais liberdade, podendo escolher o imóvel sem a dependência de terceiros fiadores. Além disso, há possibilidade de parcelamento do prêmio de acordo com o prazo do contrato. As regras variam de acordo com a seguradora escolhida e as particularidades de cada negociação.

Quem paga o seguro fiança?

O pagamento do seguro fiança é feito por meio do prêmio. Segundo definido pela Circular Susep 306/05,  é chamada de prêmio a “importância paga pelo segurado ou estipulante/proponente à seguradora para que esta assuma o risco a que o segurado está exposto”. 

Isso significa que o prêmio do seguro fiança locatícia é o valor que o locatário precisa desembolsar para o pagamento do seguro. O valor pode ser pago à vista ou parcelado, conforme negociação e exigências da seguradora escolhida.

Quanto custa um seguro fiança locatícia?

O valor do seguro fiança locatícia está atrelado a algumas variáveis, como análise do perfil do locatário e políticas internas da seguradora. De forma geral, representa, aproximadamente, o equivalente a um aluguel e meio por ano.

Por exemplo, em um contrato de locação em que o aluguel é de R$ 1.800, o valor total do seguro seria de, aproximadamente, R$ 2.400 por ano, diluídos em pagamentos mensais, o que representaria uma despesa mensal de R$ 200.

Este é um exemplo baseado em uma média geral, para ter valores precisos é necessário fazer uma cotação com uma corretora de seguros. No geral, são oferecidas formas de parcelamento em cartão de crédito e boleto.

Quais são as vantagens e desvantagens do seguro fiança?

Como você pôde ver até aqui, o seguro fiança locatícia é um mecanismo de garantia vantajoso tanto para o locador quanto para o próprio locatário — que não precisa ir em busca de um fiador para o seu contrato de locação.

Por isso, as vantagens não se restringem ao proprietário ou ao inquilino: ambos acabam sendo beneficiados com a modalidade.

• Proprietário do imóvel: tem a segurança de que vai receber o valor do aluguel. Além disso, terá suporte da seguradora nos termos da apólice. Outro benefício é que o seguro fiança locatícia pode ter coberturas adicionais, contemplando problemas como desgaste no imóvel e na pintura, uma preocupação a menos para o locador. 
• Inquilino do imóvel: além de conseguir firmar o contrato de locação rapidamente, sem a necessidade de buscar um fiador e com menos burocracia, outro benefício é a questão do custo. O valor da fiança locatícia é considerado baixo se relacionado com as vantagens trazidas para o locatário e em comparação com as outras garantias disponíveis.

Em linhas gerais, podemos dizer que são poucas as desvantagens do seguro fiança locatícia. Porém, uma característica dessa modalidade precisa ser mencionada: ela só pode ser usada em caso de inadimplência ou emergência.

Isso quer dizer que o seguro não pode ser acionado pelo inquilino quando ele tiver um gasto extra com o imóvel. Se houver dano ao imóvel, o inquilino deverá suprir o problema e a seguradora não vai retornar esse valor.

A função do seguro fiança locatícia é de trazer uma garantia locatícia e não cobertura de custos corriqueiros. Ela só pode ser usada em caso de emergência ou inadimplência, e o pagamento é feito diretamente para o locador. 

A apólice do seguro deverá conter todas as cláusulas com obrigações das partes envolvidas. Antes de firmar o seguro e pagar o prêmio, o contratante deve ler com atenção a apólice e tirar todas as suas dúvidas com a corretora de seguros responsável pela contratação.

O que o seguro fiança da Porto Seguro cobre?

A Porto Seguro oferece a modalidade de seguro fiança locatícia para os seus clientes. As coberturas variam de acordo com as necessidades do locatário e a modalidade do seguro aluguel contratado.

A cobertura básica contempla, exclusivamente, o pagamento de aluguel e de multa moratória, em até 30x o valor do aluguel. Há, ainda, a possibilidade de contratação de coberturas adicionais. As coberturas adicionais da Porto Seguro contemplam:

• Pagamento do aluguel e multa moratória — o seguro garante o pagamento do aluguel e da multa de mora, sendo o seguro até 30x o valor do aluguel;
• Condomínio e IPTU — o seguro garante o pagamento de taxas de condomínio e IPTU, sendo, também, até 30x a verba declarada na apólice para cada um deles;
• Danos ao imóvel — o seguro garante o pagamento de danos causados ao imóvel, sendo de até 6x o valor do aluguel.;
• Água e luz — garantia de pagamento de taxas de água e luz, sendo até 6x o valor declarado na apólice para cada item;
• Pinturas internas e externas — o seguro garante o pagamento de pinturas internas e externas, sendo de até 3x o valor do aluguel;
• Multa por rescisão contratual — garante o pagamento da multa de rescisão, sendo de até 3x o valor do aluguel;
• Gás canalizado — proteção e garantia quanto ao pagamento das taxas de gás, valor de até 6x o custo declarado na apólice.

Como você pôde ver, o seguro fiança locatícia é um produto que oferece proteção ao proprietário e garante agilidade na locação do imóvel, facilitando a vida do inquilino.

O inquilino não precisa se preocupar com a apresentação de um fiador ou pagamento de caução, e o proprietário tem segurança com relação ao pagamento do aluguel, bem como as facilidades das coberturas adicionais para débitos de IPTU, água, luz, gás, condomínio, danos no imóvel, entre outros.

Para contratar um seguro fiança locatícia para o seu contrato de locação é indispensável buscar o suporte de uma corretora de seguros. Além de auxiliar na análise das suas necessidades, ela vai contribuir para a escolha da seguradora mais adequada em termos de custo e atendimento.

Antes de assinar um contrato de locação e oferecer uma garantia, conheça as opções disponíveis, avalie os custos e características de cada uma delas à luz da sua realidade. Além do custo, é preciso levar em consideração segurança e praticidade.

Agora que você já sabe quais são as principais informações para começar a negociar um contrato de aluguel e um seguro fiança locatícia, que tal conhecer mais sobre seguros garantia? Neste artigo, você vai aprender a diferença entre o seguro garantia e a carta fiança bancária. Confira!