A relação entre locador e locatário é parte essencial do mercado imobiliário. Nesse sentido, uma das principais normas que garante a equidade dessa relação no Brasil é a Lei 8.245/91, conhecida como Lei do Inquilinato ou Lei do Inquilino.
Esta legislação foi criada para regular todos os aspectos relacionados ao aluguel de imóveis, abrangendo desde a formalização dos contratos até as obrigações de manutenção e os processos para a devolução dos imóveis. Ela estabelece uma estrutura jurídica clara que visa proteger ambas as partes envolvidas.
Neste texto, iremos explorar os principais aspectos da Lei do Inquilinato, discutindo suas implicações para a gestão de contratos de aluguel e os direitos e deveres de locadores e locatários. Acompanhe conosco!
O que é a Lei do Inquilinato?
A Lei do Inquilinato se refere à Lei 8.245/91 e regulamenta as relações de aluguel de imóveis no Brasil.
A legislação define regras sobre contrato de locação, responsabilidades de manutenção e prazos para devolução do imóvel, reajuste de aluguel, direitos e deveres das partes, além de dar outras providências para equilibrar os interesses envolvidos.
Quando se aplica a Lei do inquilinato?
A legislação se aplica a todos os contratos de aluguel de imóveis urbanos, tanto residenciais quanto comerciais, abrangendo uma ampla variedade de situações.
Essa abrangência é essencial para garantir que as regras e proteções previstas na lei sejam aplicáveis de maneira uniforme, independentemente da finalidade do imóvel alugado.
O que diz a nova Lei do inquilino?
A nova Lei do Inquilinato, Lei nº 12.112 de 2009, atualizou a legislação anterior (Lei 8.245/91) com importantes mudanças para inquilinos, proprietários e fiadores. Entre as principais alterações estão:
- Quebra de contrato: o inquilino que sair antes do término do contrato de locação deve pagar uma multa proporcional ao tempo restante. O proprietário não pode pedir a devolução do imóvel antes do prazo estabelecido, exceto por motivos legais, sob pena de indenização;
- Prazos para devolução do imóvel: o prazo máximo para devolução do imóvel, quando solicitado legalmente, é de 45 dias. Em casos de inadimplência, o despejo ocorre em até 30 dias, ou 15 dias se o contrato não tiver garantia. Transferências de trabalho permitem a quebra do contrato sem multa, com notificação prévia de 30 dias;
- Obras no imóvel: o proprietário é responsável pela manutenção inicial e obras necessárias antes do aluguel. Após a entrada do inquilino, este assume a responsabilidade, mas pode receber indenização por obras úteis e necessárias. Manutenções estruturais continuam sendo responsabilidade do proprietário.
Qual a importância da Lei do Inquilinato?
A Lei do Inquilino proporciona segurança jurídica para inquilinos e proprietários, garantindo clareza e justiça nas relações de aluguel. A legislação estabelece regras claras sobre quebra de contratos e responsabilidades de manutenção, evitando conflitos.
Além disso, protege inquilinos contra despejos arbitrários e permite a rescisão sem multa em casos de transferência de trabalho. Também incentiva a conservação dos imóveis ao determinar que proprietários realizem manutenções iniciais e que inquilinos recebam indenização por melhorias úteis.
Quais os imóveis não estão cobertos pela Lei do Inquilinato?
O artigo 1º da Lei do Inquilinato estabelece que seus artigos regulam a locação de imóvel urbano, mas algumas exceções continuam sendo regidas pelo Código Civil e leis especiais.
Essas exceções incluem:
- A locação de imóveis pertencentes à União, Estados, Municípios, autarquias e fundações públicas;
- Vagas de garagem ou espaços para estacionamento;
- Espaços para publicidade;
- Imóveis em apart-hotéis e hotéis-residência que prestam serviços regulares;
- O arrendamento mercantil em todas as suas modalidades.
Quais as obrigações legais do locatário conforme a Lei do Inquilinato?
O locatário precisa estar atento às suas obrigações. São elas:
Pagamento em dia
O inquilino deve pagar o aluguel e todas as despesas associadas ao imóvel, como água, luz e condomínio, pontualmente. O atraso no pagamento pode resultar em multas e juros, e, em casos mais graves, levar ao início de um processo de despejo.
Uso de imóvel somente para moradia
O imóvel deve ser utilizado exclusivamente para fins residenciais, salvo disposição em contrário no contrato.
Isso significa que o inquilino deve usar a propriedade apenas como sua residência pessoal e não para fins comerciais ou empresariais, a menos que o contrato de locação permita explicitamente o contrário.
Devolução do imóvel no mesmo estado recebido
Ao final do contrato, o imóvel deve ser devolvido no mesmo estado em que foi recebido, conforme a vistoria inicial, exceto por alterações previamente autorizadas.
Para garantir que a devolução seja feita conforme o acordado, é comum que o locador e o locatário realizem uma vistoria detalhada no início e no fim do contrato.
Comunicar danos ao imóvel para o locador
O locatário deve informar o locador sobre quaisquer danos ocorridos no imóvel durante a locação.
Pagamento em despesas ao fim do contrato
O inquilino é responsável por quitar despesas relacionadas ao término do contrato, como reparos necessários.
Conformidade com as regras do condomínio
O locatário deve seguir as normas e regulamentos estabelecidos pelo condomínio onde o imóvel está localizado.
Quais os direitos de um locatário conforme a Lei do Inquilinato?
É importante também entender quais os direitos que um locatário possui. Confira:
Imóvel em perfeita condição de uso
O direito à moradia em boas condições é um princípio fundamental previsto na Lei do Inquilino. A legislação dispõe no inciso I do Art. 22 que o locador é obrigado a entregar ao locatário o imóvel alugado em estado de servir ao uso a que se destina.
Em outras palavras, este direito assegura que os locatários habitem imóveis em condições adequadas de uso e segurança. Nesse sentido, procedimentos como a vistoria de entrada e a vistoria de saída do imóvel são importantes para assegurar essa condição.
Não deve pagar despesas extraordinárias do condomínio
O referido artigo 22 também dispõe, em seu inciso X, que cabe ao locador pagar as despesas extraordinárias de condomínio.
Estas despesas podem incluir, por exemplo, gastos com obras de reformas ou melhorias no edifício, bem como a substituição de equipamentos, entre outros custos que não estejam diretamente relacionados à manutenção diária e ao uso comum da propriedade.
Preferência de compra do imóvel
O artigo 27 da Lei do Inquilinato, por sua vez, estabelece o direito de preferência do inquilino na aquisição do imóvel, dispondo da seguinte forma:
“Art. 27. No caso de venda, promessa de venda, cessão ou promessa de cessão de direitos ou dação em pagamento, o locatário tem preferência para adquirir o imóvel locado, em igualdade de condições com terceiros, devendo o locador dar-lhe conhecimento do negócio mediante notificação judicial, extrajudicial ou outro meio de ciência inequívoca”.
Dessa forma, o inquilino tem o direito de conhecer todas as condições de venda do imóvel e avaliar se deseja comprá-lo. O locador deve conceder 30 dias para que o inquilino se manifeste sobre a compra a partir de quando o imóvel estiver à venda.
Reembolso de dinheiro gasto em reformas e benfeitorias
Os artigos 35 e 36 da Lei do Inquilinato abordam benfeitorias. O primeiro permite que o locatário peça reembolso ao locador por reformas de bens úteis deteriorados que afetam o bem-estar.
Já o segundo estabelece que benfeitorias voluptuárias, ou seja, alterações estéticas, não são indenizáveis e podem ser removidas pelo locatário ao final do contrato.
Quebra de contrato
O locatário pode cancelar o contrato de aluguel a qualquer momento, sem necessidade de justificativa.
Para isso, no entanto, deve seguir algumas regras: pagar a multa proporcional ao tempo restante do contrato e notificar a desistência com antecedência, geralmente 30 dias. Qualquer exceção a essas regras deve estar claramente prevista no contrato.
Quais os direitos e deveres do locador?
Os deveres do locador estão dispostos no artigo 22 da Lei do Inquilinato, que traz entre suas previsões os deveres de entregar o imóvel em condições adequadas para uso, garantir o uso pacífico durante a locação e manter a forma e o destino do imóvel.
O locador também deve responder por defeitos anteriores à locação, fornecer descrição detalhada do estado do imóvel e pagar impostos e taxas sobre o imóvel.
Em relação aos direitos do locador, estes estão previstos de forma esparsa na legislação e compreendem o recebimento do aluguel e despesas em dia, a realização de vistorias periódicas e a exigência de indenização por danos causados pelo locatário, incluindo reparos e compensações por alterações não autorizadas.
Quando o locador pode pedir o imóvel de volta?
Conforme dispõe o artigo 9º da Lei do Inquilinato, o proprietário tem o direito de rescindir o contrato de aluguel em determinadas situações, como:
- Em decorrência da prática de infração legal ou contratual;
- Em decorrência da falta de pagamento do aluguel e demais encargos;
- Para a realização de reparações urgentes determinadas pelo Poder Público, que não possam ser normalmente executadas com a permanência do locatário no imóvel ou, podendo, ele se recuse a consenti-las.
Nesses casos, a lei não exige o pagamento de multa por parte do proprietário ao cancelar o contrato. Portanto, o locador pode solicitar a devolução da propriedade sem precisar pagar nenhuma taxa ao inquilino se algum desses motivos ocorrer.
Quem paga por danos no imóvel alugado?
O inquilino é responsável por consertar danos ao imóvel que sejam causados por ele, seus familiares, dependentes ou visitantes. Em caso de danos provocados por desastres naturais, como inundações ou tempestades, a responsabilidade pelo conserto é do proprietário, a menos que o contrato estipule o contrário.
Agora, se o dano resultar de falta de manutenção por parte do inquilino, como não informar problemas estruturais, o custo do reparo pode ser de sua responsabilidade.
Por isso, o locatário deve informar imediatamente ao locador sobre qualquer dano ou defeito no imóvel que seja responsabilidade do proprietário reparar.
Quantos dias de aluguel atrasado posso ser despejado?
Conforme dispõe o artigo 5º da Lei do Inquilinato, seja qual for o fundamento do término da locação, a ação do locador para reaver o imóvel é a de despejo. Assim, havendo atraso no pagamento do aluguel, o locador pode entrar com processo para reaver o imóvel.
A legislação não prevê quantas parcelas em atraso são necessárias para entrar com a ação de despejo. O contrato de locação pode estabelecer um prazo mínimo para isso, mas, mesmo na ausência de tal previsão, o proprietário pode buscar essa medida. Em geral, costuma-se aguardar de 30 a 60 dias de atraso para ingressar com a ação.
O que diz a Lei do Inquilinato sobre aumento de aluguel?
O reajuste do aluguel encontra previsão no artigo 18 da Lei do Inquilinato, que assim dispõe: “é lícito às partes fixar, de comum acordo, novo valor para o aluguel, bem como inserir ou modificar cláusula de reajuste”.
Ou seja, a legislação permite que proprietário e inquilino acordem um novo valor para o aluguel e ajustem ou modifiquem a cláusula de reajuste, conforme preferirem. Isso significa que a definição dos novos valores é uma questão negociada entre as partes. No mercado imobiliário, é comum que ocorram reajustes anuais, seguindo índices como IGP-M e IPCA.
Já o artigo 19 da referida legislação estabelece que “não havendo acordo, o locador ou locatário, após três anos de vigência do contrato ou do acordo anteriormente realizado, poderão pedir revisão judicial do aluguel, a fim de ajustá-lo ao preço de mercado”.
Conclusão
A Lei do Inquilinato, estabelecida pela Lei 8.245/91, regula as relações de locação de imóveis no Brasil, abrangendo contratos residenciais e comerciais. Ela define normas sobre a formalização dos contratos, responsabilidades de manutenção, reajustes de aluguel e condições de devolução dos imóveis, entre outras disposições.
A atualização da Lei, com a introdução da Lei nº 12.112/2009, trouxe importantes mudanças, como as referentes às multas de quebra de contrato e novos prazos para devolução do imóvel. Essas alterações visam proteger tanto os direitos dos locatários quanto dos proprietários.
Aliás, a importância da Lei do Inquilinato reside justamente na sua capacidade de fornecer um marco jurídico claro e equilibrado para as relações de locação. Ela garante a proteção dos direitos de ambas as partes, assegurando que os imóveis sejam mantidos em boas condições e que as responsabilidades de reparos e manutenção sejam cumpridas.
Compreender essas disposições é essencial para assegurar que os contratos de locação corram de forma justa e eficiente, com respeito aos direitos e deveres de todas as partes envolvidas.
Ficou com alguma dúvida?