Conseguir um fiador para um contrato de aluguel de imóvel não é uma tarefa simples, sobretudo quando tratamos de locações comerciais. O depósito caução, por outro lado, imobiliza recursos que poderiam estar sendo investidos no crescimento dos negócios. Nesse cenário, o seguro fiança PJ surge como opção mais vantajosa e adequada para os empresários.
Em geral, a busca por essa modalidade tem aumentado significativamente nos últimos anos. Dados da Superintendência de Seguros Privados (Susep) indicam que, no primeiro quadrimestre de 2024, a arrecadação das seguradoras com o seguro fiança locatícia apresentou um crescimento de 27,7% em relação ao mesmo período de 2023.
Não é por acaso que o seguro está sendo cada vez mais utilizado pelos brasileiros – tanto indivíduos quanto empresas. Em comparação aos métodos tradicionais, ele oferece inúmeras vantagens como garantia em contratos de aluguel.
Neste artigo, trataremos especificamente do seguro fiança PJ: como funciona, para quem é indicado, como contratar e por que é a melhor escolha para organizações de todos os portes.
O que é o seguro fiança PJ?
Trata-se de uma modalidade de seguro garantia usada para assegurar as obrigações de um contrato de aluguel de imóvel por uma empresa.
Isso significa que o seguro fiança empresarial, como também pode ser denominado, é utilizado para garantir o pagamento do aluguel e dos demais encargos pelo locatário em caso de inadimplência.
Em outras palavras, o seguro fiança locatícia garante indenização ao segurado por prejuízos que venha a sofrer em decorrência do não cumprimento, pelo locatário, das obrigações contratuais previstas no contrato de locação, conforme as coberturas contratadas e os limites da apólice.
Sendo assim, essa modalidade substitui a figura do fiador ou o depósito caução como garantia quando uma empresa aluga um imóvel.
Quem deve fazer o seguro fiança locatícia pessoa jurídica?
Empresas de qualquer segmento e de todos os portes podem contratar um seguro fiança PJ ao alugar um imóvel – seja um espaço comercial, industrial ou até mesmo residencial.
Além de ser usada no início de um contrato, também pode ser utilizada em outras situações, como renovação do contrato.
Quais são os tipos de garantia previstos para contratos de aluguel?
A Lei do Inquilinato estabelece diferentes modalidades de garantia como possibilidade para o locatário apresentar ao fechar o contrato de aluguel um imóvel – caução, fiança, seguro fiança locatícia, cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento. Além disso, apesar de não estar explicitamente prevista, a fiança bancária também costuma ser aceita em alguns casos.
A seguir detalhamos cada uma dessas garantias, que servem para cobrir as obrigações do locatário em caso de inadimplência. Confira:
- Caução: trata-se de um depósito antecipado que não pode exceder o equivalente a três meses de aluguel. A quantia deve ser depositada em uma conta vinculada ao contrato de aluguel. Ao final do contrato, se todas as obrigações forem cumpridas, o valor é devolvido ao locatário com juros;
- Fiador: trata-se de uma terceira pessoa que assina o contrato de locação, assumindo a responsabilidade pelo pagamento do aluguel e outras obrigações caso o locatário não o faça;
- Fiança bancária: trata-se de uma carta fiança emitida por uma instituição financeira no nome do locatário, comprometendo-se a pagar as obrigações em caso de inadimplência;
- Cessão fiduciária de quotas de fundos de investimento: trata-se da transferência de propriedade temporária das quotas de um fundo de investimento a fim de garantir o cumprimento das obrigações do contrato;
- Seguro fiança: como mencionamos, é uma categoria de seguro garantia voltada especificamente para a locação de imóveis.
Como funciona o seguro fiança para aluguel comercial?
O seguro fiança PJ funciona da mesma forma que o seguro para pessoa física, com a diferença que quem contrata a apólice como garantia é a empresa que está alugando um imóvel no seu CNPJ.
Dessa forma, não será preciso fiador nem depósito caução para garantir o contrato de locação. Isso porque, caso a empresa locatária fique inadimplente, o proprietário do imóvel pode acionar o seguro e a seguradora se responsabilizará por pagar uma indenização referente às obrigações.
Além do aluguel, o seguro fiança pessoa jurídica também pode contemplar obrigações como condomínio, IPTU, contas de água, luz e gás e até danos ao imóvel. A apólice é um contrato acessório ao contrato de locação e deve respeitar as suas cláusulas e a legislação referente à locação de imóveis.
O que cobre o seguro fiança locatícia empresarial?
A cobertura básica do seguro fiança PJ é a inadimplência de aluguéis. Esta garante o ressarcimento pelos prejuízos que o segurado venha a sofrer em decorrência do não pagamento de aluguéis, bem como de multas moratórias, desde que pactuadas em contrato e limitada ao percentual de 10% sobre o valor do aluguel mensal.
Se ocorrer alteração nos valores do aluguel, a indenização ocorrerá somente se as alterações forem comunicadas antes da eventual expectativa de sinistro e pagas as diferenças de prêmio correspondentes.
Quais são as coberturas adicionais do seguro fiança pessoa jurídica?
Além dessa cobertura básica, também é possível contratar coberturas adicionais que garantem uma proteção mais ampla ao segurado.
Encargos da locação
Assegura ressarcimento em razão do não pagamento dos encargos legais. Estes costumam ser compostos pelo Imposto de Propriedade Territorial Urbana (IPTU) e pela Taxa do Lixo, quando ela for cobrada junto ao imposto, e pelo Condomínio – despesas condominiais ordinárias.
Água, luz e gás canalizado
A cobertura visa ressarcir o segurado em caso de não pagamento dos encargos de água, luz e gás canalizado por parte do locatário.
Pintura interna e externa do imóvel
Caso houver danos causados pelo locatário à pintura interna ou externa do imóvel – reconhecidos e avaliados por perito designado pela seguradora ou por sentença transitada em julgado –, o proprietário será ressarcido.
Fundo de promoção e propaganda
Exclusiva para contratos de locação em shoppings centers, garante o ressarcimento em razão do não pagamento do referido fundo por parte do locatário.
Décimo terceiro aluguel
Também exclusiva para contratos de locação em shoppings, quando for previsto o pagamento do 13º aluguel, a cobertura garante indenização no mesmo valor do aluguel mensal fixo do período, quando o sinistro ocorrer no período indenizatório de dezembro.
Danos ao imóvel
Garante o ressarcimento por danos provocados pelo garantido ao imóvel, desde que tenham sido reconhecidos e o seu valor seja fixado por perito designado pela seguradora ou por sentença transitada em julgado.
Os bens incluídos nesta cobertura são bens fixados à estrutura do imóvel, com natureza definitiva e/ou que façam parte integrante de suas construções.
Multa por rescisão
A cobertura adicional para multa por rescisão contratual antecipada garante ao segurado o pagamento de multa rescisória antecipada, quando esta ocorrer mediante a entrega das chaves ou o abandono do imóvel sem a concordância do locador.
Assistência 24h
Nessa modalidade de apólice, costumam estar incluídas também coberturas de assistência 24h. Os itens incluídos dependem do plano escolhido e podem cobrir chaveiro, vidraceiro, mão de obra elétrica e outros.
Quais riscos o seguro fiança empresarial não cobre?
Além das coberturas básicas e adicionais, existem riscos excluídos, ou seja, prejuízos não indenizáveis pelo seguro fiança locatícia. Nesse sentido, há exclusões específicas de cada cobertura e também exclusões gerais. Entre estas últimos, estão:
- Aluguéis, encargos e demais coberturas contratadas pelo segurado impugnados pelo garantido com o devido amparo legal e/ou contratual;
- Arrendamento mercantil;
- Locações realizadas com a inobservância de quaisquer princípios estabelecidos por lei, decreto etc;
- Retenção do imóvel pelo locatário a qualquer título;
- Sublocações de qualquer natureza com consentimento do segurado, salvo quando for previamente aprovada pela seguradora de forma expressa;
- Danos causados por atos ilícitos, dolosos ou por culpa grave;
- Danos morais;
- Aluguéis e encargos posteriores à morte do garantido sem que haja pessoas definidas em lei como sucessores da locação;
- Alterações no contrato de locação, efetuadas sem a expressa anuência da seguradora e que possam ocasionar o aumento de prejuízo.
Qual é o valor médio de um seguro fiança PJ?
O seguro fiança empresarial adiciona o prêmio da apólice, ou seja, um valor extra, ao aluguel. Esse custo, que costuma ser mensal e precisa ser pago à seguradora, é de responsabilidade do locatário.
O valor do prêmio costuma ser um percentual do valor pago pelo aluguel e pode variar dependendo das exigências do contrato de aluguel, das coberturas contratadas e dos critérios da seguradora.
Além das regras de precificação da companhia, também podem ser considerados fatores como perfil de risco do locatário, características do imóvel e outros.
Quais são as vantagens do seguro fiança PJ?
O seguro fiança PJ traz vantagens tanto para o proprietário quanto para o locatário. Para o primeiro, fica garantido o recebimento do aluguel, evitando-se dores de cabeça em função de atrasos e inadimplência.
Já a empresa que aluga um imóvel, além de eliminar a necessidade de buscar um fiador, garante agilidade na aprovação e no processo de locação. Além disso, não precisa imobilizar recursos em um depósito caução, que pode ser prejudicial para a saúde financeira do negócio.
Sinistro aconteceu: como acionar o seguro fiança pessoa jurídica?
O sinistro no seguro fiança PJ pode ser configurado de três formas distintas:
- Pela declaração do despejo;
- Pelo abandono do imóvel;
- Pela entrega amigável das chaves.
Quando uma dessas situações ocorrer, o proprietário deve entrar em contato com a seguradora. As companhias exigem a entrega de documentação comprobatória para encaminhar a análise do sinistro. Entre eles podem estar avisos de cobrança, declaração de débitos vencidos e não pagos, contrato de locação assinado, laudo de vistoria inicial assinado pelos envolvidos etc.
Caracterizado o sinistro, a seguradora efetua a liquidação no período máximo de 30 dias a contar do cumprimento de todas as exigências necessárias à abertura da solicitação da indenização por parte do segurado.
O valor da indenização será determinado pelo somatório dos aluguéis e encargos não pagos pelo locatário, acrescido das custas judiciais, honorários advocatícios e multas moratórias, quando cabíveis.
Onde contratar um seguro fiança PJ?
Diferentes seguradoras do mercado oferecem o seguro fiança PJ no seu portfólio de produtos, entre elas:
- Porto Seguro;
- Tokio Marine;
- Fator Seguradora;
- MAPFRE Seguros;
- Zurich.
Como contratar seguro fiança locatícia comercial?
O seguro fiança locatícia deve ser contratado em comum acordo entre o locador/proprietário e a empresa que deseja alugar o imóvel. Para contratá-lo, é preciso entrar em contato com uma corretora de seguros.
A contratação via corretoras digitais como a Mutuus é muito rápida e sem burocracias, com o processo todo online.
Entre os documentos solicitados, estão contrato social da empresa, documento de identificação com foto, CPF, comprovante de residência, comprovante de renda e declaração de IR de todos os sócios.
Conclusão
O seguro fiança PJ é uma modalidade de seguro garantia usada para assegurar as obrigações de um contrato de aluguel de um imóvel por uma empresa. Negócios de todos os portes e segmentos podem contratar uma apólice ao alugar um imóvel.
O seguro é muito mais vantajoso do que os outros tipos de garantia para contratos de aluguel previstos na legislação. Por essa razão, vem sendo cada vez mais utilizado por indivíduos e organizações no contexto nacional.
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