Seguro predial: como funciona essa proteção para condomínio e quais as vantagens de contratar? Descubra!

Não basta contratar um seguro predial — obrigatório pela legislação. Também é indicado investir na apólice mais completa e com cobertura adequada às necessidades específicas do imóvel, assegurando proteção contra diversos riscos.

Quer dizer, muitos contratam apenas a cobertura básica, que cobre danos decorrentes de incêndio, raio ou explosão. Ao fazer isso, o condomínio respeita as normas mínimas exigidas, mas se expõe a outros riscos.

Por exemplo, no caso de residências brasileiras, menos de 1% delas tem seguro com cobertura para alagamentos, segundo a Federação Nacional de Seguros Gerais (FenSeg).

Ou seja, se houver um alagamento, como o que ocorreu recentemente no estado do Rio Grande do Sul, pouquíssimos imóveis estarão protegidos, mesmo com um seguro. Isso também se aplica aos condomínios, caso eles não tenham essa cobertura.

Mas calma! Não queremos assustar você. Pelo contrário: continue com a gente e se tranquilize ao tirar as principais dúvidas sobre um seguro predial.

O que é um seguro predial?

O seguro predial, também conhecido como seguro condomínio, é uma proteção financeira para as áreas comuns do condomínio: piscina, garagens, corredores, elevador etc. Logo, se você procura uma proteção específica para unidades individuais, como casas ou apartamentos, um seguro residencial pode ajudar. 

No caso do seguro predial, a cobertura específica depende da seguradora e da apólice — contrato do seguro — escolhida. Ela é dividida em cobertura básica e adicional, como a proteção contra alagamentos.

Por exemplo, se uma enchente alagar as áreas comuns do condomínio, o seguro predial pode cobrir os danos materiais causados. Isso, claro, se o imóvel tiver contratado essa cobertura adicional e obedecer às demais condições do contrato.

Seguro predial e seguro residencial: qual a diferença?

O seguro residencial e o seguro predial diferem em termos de cobertura, responsabilidade pela contratação e obrigatoriedade. 

Cobertura

O seguro residencial protege exclusivamente a residência e seus conteúdos, já o seguro predial cobre as áreas comuns do condomínio. 

Responsabilidade pela contratação

O seguro residencial é contratado pelo morador ou proprietário do imóvel, enquanto o seguro predial é obrigação do síndico ou administrador do condomínio. 

Obrigatoriedade

O seguro residencial geralmente não é obrigatório, a menos que seja especificado em um contrato de aluguel. Por outro lado, o seguro predial é obrigatório para condomínios e sua falta impede o prédio de ser liberado. 

Quem deve fazer o seguro predial?

O seguro predial deve ser feito pelo síndico do condomínio. Caso contrário, ele pode sofrer penalidades graves. Entre elas: 

• destituição do cargo;
• responsabilidade civil por negligência em caso de sinistro.

Seguro predial: quem paga essa proteção?

Quem paga o seguro predial pode ser o inquilino ou o proprietário. Tudo depende do que está definido e acordado no contrato de locação.

O mais importante é que essa questão seja claramente estabelecida no contrato. Desse jeito, é possível evitar conflitos e garantir que o seguro do condomínio seja pago e mantido.

O seguro predial é obrigatório?

Sim, o seguro predial é obrigatório, segundo o artigo 1.346 do Código Civil. Esta obrigatoriedade se aplica a todos os tipos de condomínios, sejam eles comerciais, residenciais ou mistos. 

A contratação obrigatória é da cobertura básica, que nem sempre é suficiente para proteger completamente o condomínio contra todos os possíveis riscos e danos. Por isso, também existem coberturas adicionais que você pode contratar para aumentar a segurança no imóvel. 

Como funciona o seguro predial na prática?

O seguro predial funciona da seguinte maneira:

Contratação

O síndico contrata uma seguradora para proteger suas áreas comuns. A forma mais comum de contratação é a modalidade de Primeiro Risco Absoluto. Nela, a seguradora cobre os danos até o valor total acordado no contrato. 

Cobertura

Para o seguro funcionar, é preciso que os problemas estejam especificados na apólice e que todas as regras do seguro sejam seguidas corretamente.

Funcionamento

Se houver um sinistro, como queda de raio nas áreas comuns, o condomínio ou prédio entra em contato com a seguradora para fazer uma reclamação. Assim, a seguradora avalia os danos e paga pela reparação ou reconstrução.

Despesas de salvamento

Despesas para salvar ou proteger os bens segurados durante ou após um sinistro estão incluídas no valor máximo de indenização da cobertura contratada.

Obrigações do segurado

O segurado deve evitar danos aos bens segurados, como: 

• cumprir as leis ambientais, como a Política Nacional de Resíduos Sólidos e a Lei de Crimes Ambientais;

• manter altos padrões éticos e seguir todas as leis aplicáveis, incluindo práticas de prevenção à lavagem de dinheiro e corrupção.

Pagamento do prêmio

O prêmio (valor do seguro) deve ser pago à vista ou a primeira parcela deve ser paga em até 30 dias após emitir a apólice. Em caso de atraso, a seguradora notificará o segurado. Se a inadimplência persistir, o seguro pode ser cancelado.

Início e vigência do seguro

A cobertura começa às 24 horas das datas indicadas na apólice. Se a proposta for recebida com pagamento adiantado, a cobertura inicia na data de recebimento da proposta.

Quais os benefícios do seguro predial?

Os benefícios do seguro predial são vários. Alguns dos principais são:

Proteção financeira

Cobre os custos de reparo ou reconstrução em caso de danos causados por incêndios, desmoronamentos, vendavais e outros sinistros. Isso evita despesas inesperadas e pesadas para o condomínio.

Por exemplo, um condomínio em Boa Viagem, Recife-PE, foi condenado a pagar R$ 6.002,06 por danos materiais, como responsabilidade civil. Isso porque os moradores descartaram lixo e objetos no telhado do vizinho, causando vazamentos e problemas na estrutura.

Ao contratar a cobertura adicional de responsabilidade civil do seguro predial, o imóvel estaria protegido contra situações como essa. Quer dizer, os custos relacionados a processos judiciais e indenizações seriam cobertos.

Cumprimento legal

É obrigatório por lei para todos os condomínios contratar o seguro predial, garantindo que a edificação esteja protegida contra riscos. Logo, seguir a legislação evita penalidades pelo descumprimento da lei.

As multas são mensais, podendo chegar a 1/12 do imposto predial. Além disso, podem existir multas adicionais, valendo normalmente o dobro do prêmio. O síndico também tende a ser processado por perdas e danos pelos condôminos.

Tranquilidade para os moradores

Os moradores sabem que, se necessário, haverá suporte financeiro para reparar os danos, proporcionando mais segurança. Esse pode ser um diferencial na hora de escolher o imóvel, priorizando aqueles que seguem a legislação e pensam na segurança de todos. 

Segurança para investidores

O seguro predial protege o valor do investimento dos proprietários, assegurando que a propriedade seja restaurada rapidamente em caso de danos significativos. Afinal, sem essa proteção, pode ser mais difícil conseguir dinheiro logo sem comprometer o orçamento pessoal ou empresarial.

Seguro predial: o que cobre?

A cobertura do seguro predial pode ser dividida em básica (ampla e simples) e adicional, cuja proteção específica depende da apólice e da seguradora. Confira!

Cobertura básica ampla

• eventos cobertos incluem incêndio, queda de raio, explosão, queda ou impacto de aeronave, entre outros;

• despesas para remover destroços, limpar e restaurar o espaço afetado;

• danos às máquinas e aparelhos eletroeletrônicos do condomínio.

Cobertura básica simples

Inclui as mesmas coberturas citadas, além de derrame acidental d’água ou outra substância líquida de instalações de chuveiros automáticos (sprinklers).

Cobertura adicional

A cobertura adicional do seguro predial é mais completa. Saiba mais sobre algumas delas:

Alagamentos e inundações

Essa cobertura adicional cobre:

• água entrando no condomínio devido a chuvas fortes, enchentes ou obstrução de esgotos;

• danos causados por alagamentos, vazamentos de encanamentos externos e aumento do nível de rios e canais;

• Estragos nos objetos em áreas especiais devido à interrupção do funcionamento causada por alagamentos.

Danos elétricos

Protege contra:

• variações anormais de tensão;
• curto-circuito;
• arco voltaico;
• calor gerado acidentalmente por eletricidade;
• descargas elétricas;
• eletricidade estática ou qualquer efeito elétrico.

Além disso, estão cobertos elevadores, cercas elétricas, máquinas e aparelhos eletroeletrônicos pertencentes ao condomínio segurado. O segurado pode escolher o prestador de serviço para reparo, ou, se o bem não conseguir ser reparado, receber uma indenização em dinheiro.

Desmoronamentos

Protege contra danos materiais causados pelo desmoronamento total ou parcial do imóvel segurado nas:

• paredes;
• muros;
• colunas;
• vigas;
• lajes;
• outros elementos estruturais do prédio. 

Fidelidade do síndico

Voltada para proteger o síndico do condomínio contra prejuízos causados por crimes como roubo, furto, apropriação indébita e estelionato cometidos por ele.

Impacto de veículos e queda de aeronaves

Protege o segurado contra danos materiais causados diretamente aos bens segurados por impacto de veículos terrestres, inclusive aqueles sem tração própria, como reboques. 

Quebra de vidros, espelhos, mármore e granitos

Indeniza em caso de danos causados a vidros, muros, espelhos, azulejos, ladrilhos, mármores e granitos instalados nas áreas comuns, como fachadas, portas e janelas. Esses problemas devem ocorrer por acidentes de origem externa, como uma batida.

Responsabilidade civil garagista

Protege o condomínio contra eventuais danos materiais causados aos veículos de terceiros enquanto estiverem sob sua guarda. Porém, a cobertura é exclusiva no local indicado na apólice. 

Os danos podem ser causados por incêndio, queda de raio, explosão, furto mediante arrombamento, roubo total do veículo ou danos involuntários decorrentes do uso e conservação do condomínio.

Roubo e furto

Essa cobertura assegura indenização em caso de:

• roubo de valores no interior do condomínio;

• roubo de valores em mão dos portadores, como administradores, sócios, diretores e empregados do imóvel;

• roubo ou furto dos bens do condomínio e/ou do condômino mediante arrombamento.

Greve de funcionários

Indeniza o condomínio se houver danos materiais causados por greves de funcionários. Isso garante que haja recursos disponíveis para reparar os estragos caso ocorram tumultos, greves ou lockouts que afetem o patrimônio do condomínio.

Vendavais

Protege contra danos causados por eventos climáticos extremos, como vendavais, fornecendo recursos financeiros para reparar os estragos causados. Segundo a seguradora MAPFRE, os vendavais engloba vento com velocidade igual ou superior a 54 km/h.

Responsabilidade civil portões automáticos

Indeniza custos associados a danos materiais a veículos de terceiros causados por problemas nos portões automáticos, incluindo despesas legais e de reparo.

Responsabilidade civil do empregador

Cobre o condomínio contra custos associados a danos corporais sofridos por seus funcionários durante o trabalho ou no trajeto entre a empresa e suas residências. Isso se viajarem em veículo contratado pelo condomínio.

Responsabilidade civil do condomínio

Garante ao condomínio o reembolso das indenizações pelas quais seja responsabilizado, em casos de danos materiais ou corporais causados a terceiros involuntariamente. Isso se forem decorrentes de acidentes relacionados à existência, ao uso e à conservação do imóvel.

Tanto a cobertura básica quanto a adicional tem várias exclusões em situações específicas, que você conhece com a leitura do contrato. 

Quais são os edifícios excluídos do seguro predial?

Edifícios excluídos do seguro predial não podem contratar esse tipo de seguro devido a determinados fatores. Entenda!

Atividades específicas

Edifícios que possuem atividades específicas, como:

• fabricação ou armazenamento de armas;
• munições;
• explosivos;
• fogos de artifício;
• gás;
• produtos inflamáveis;
• madeira;
• papel;
• plástico;
• produtos químicos;
• espuma;
• estopa;
• colchões;
• sisal;
• vime.

Estado do edifício

Edifícios em:

• construção;
• demolição;
• reconstrução;
• fase final de acabamento;
• desocupados.

Interdição ou embargo

Edifícios sob interdição ou embargo por autoridades competentes.

Condições legais

Edifícios que não possuem o “Habite-se”, a exceção é se já solicitado junto ao órgão competente. Outra exclusão envolve edifícios sem todos os documentos obrigatórios exigidos para seu funcionamento.

Tipos específicos de edifícios

• edifícios-garagens, exceto aqueles caracterizados como condomínio;

• shopping centers, mini shoppings e galerias de lojas, desde que a denominação do CNPJ seja diferente de condomínio;

• condomínios logísticos e industriais;

• imóveis tombados ou preservados pelo patrimônio;

• edifícios cujo proprietário seja único, salvo se tiver características de condomínio (assembleia, ata, funcionários registrados e taxa de condomínio);

• edifícios que pretendem contratar seguro exclusivamente para as áreas comuns, exceto para condomínios residenciais horizontais.

Essas exclusões garantem que o seguro predial cubra apenas os edifícios que atendam a certos critérios de segurança e regulamentação.

O que o seguro predial não cobre?

O seguro predial não cobre certos tipos de danos e situações. Entre eles:

Problemas internos e desgaste

• má qualidade ou defeitos não declarados;
• desgaste natural pelo uso, deterioração gradual e manutenção inadequada.

Interferência externa e ações governamentais

• atos de autoridades públicas (exceto para evitar danos cobertos);
• atos de guerra, revoluções, motins e terrorismo.

Tecnologia e radiação

• danos causados por armas químicas, biológicas ou eletromagnéticas;
• problemas de computador, como vírus ou falhas em reconhecer datas corretamente;
• danos por radiação, materiais nucleares ou desastres nucleares.

Ações ilícitas e intencionais

Atos intencionais ou comportamentos desonestos praticados pelo segurado, seus representantes legais ou funcionários.

Obras e projetos

• danos causados por obras de construção, serviços de reparo ou pintura;
• danos por erros de projeto ou má qualidade dos materiais utilizados.

Desastres naturais

Terremotos, maremotos, erupções vulcânicas e quedas de meteoritos, a menos que haja cobertura específica contratada.

Ambientais e poluição

Danos ambientais, poluição e ações de combate a incêndios resultantes em poluição.

Áreas e atividades especiais

• danos causados em áreas de preservação permanente, áreas legalmente protegidas ou áreas interditadas;

• danos resultantes da locação de espaço para antenas de telefonia móvel ou companhias de energia elétrica.

Danos consequentes

Perdas financeiras indiretas, como lucros cessantes (perda de renda).

Multas e penalidades

Multas e penalidades decorrentes de danos ambientais.

Estas exclusões garantem que o seguro predial cubra apenas danos e situações específicas, excluindo cenários considerados de alto risco ou que requerem coberturas adicionais específicas.

Qual o valor de um seguro predial?

Um seguro predial geralmente custa uma porcentagem pequena do valor total do condomínio.

Por exemplo, para um condomínio avaliado em R$20 milhões, o custo do seguro tende a ficar entre R$2 mil a R$20 mil anualmente. Ou seja, a taxa é geralmente entre 0,001% e 0,01% do valor do condomínio.

Para ter uma noção melhor sobre o valor de um seguro predial, você consegue rapidamente fazer uma simulação online. É só clicar aqui.

Quais são as principais seguradoras que fazem seguro predial?

Algumas das principais seguradoras que fazem seguro predial são:

• MAPFRE Seguros;
• Tokio Marine;
• Porto Seguros;
• Bradesco Seguros;
• Zurich Seguros.

Sinistro no seguro predial: passo a passo para acionar

Se acontecer um sinistro (evento que resulte em um pedido de indenização) no seu condomínio e você precisar acionar o seguro, siga estes passos:

Comunicação imediata

Informe o sinistro à seguradora imediatamente. Você deve fornecer detalhes sobre os danos e uma estimativa dos prejuízos. Informe também se existem outros seguros cobrindo os mesmos bens e qualquer outro fato relevante sobre o ocorrido.

Medidas de proteção

Aja urgentemente para proteger o local e minimizar os prejuízos até um representante da seguradora chegar. Isso pode incluir medidas como cobrir buracos ou proteger bens de mais danos.

Aguarde a seguradora

Espere a vistoria da seguradora antes de fazer qualquer reparo ou substituição, a menos que seja necessário para evitar mais prejuízos.

Facilite a inspeção

Permita o acesso ao local para o representante da seguradora e forneça todas as informações e documentos necessários para comprovar os prejuízos.

Preserve as evidências

Guarde as partes danificadas para a seguradora poder inspecioná-las e apurar os prejuízos.

Em caso de roubo ou furto

Registre um Boletim de Ocorrência (B.O) se o sinistro envolver roubo ou furto mediante arrombamento.

Documentos necessários

Os documentos necessários em caso de sinistro podem variar dependendo do tipo de cobertura do seguro predial. Em geral, eles envolvem:

• formulário de aviso de sinistro preenchido pelo segurado;

• prova de posse sobre o imóvel segurado, como escritura, contrato de compra e venda, ou contrato de locação;

• documentos de identificação pessoal, como RG e CPF;

• comprovantes de despesas, como recibos, faturas ou notas fiscais de despesas relacionadas ao sinistro (reparos emergenciais ou substituição de bens danificados);

• fotografias, vídeos ou relatórios que mostrem os danos causados ao imóvel ou aos bens segurados;

• dependendo das circunstâncias do sinistro, a seguradora solicita documentos adicionais, como laudos técnicos, registros contábeis, entre outros.

Isenção de responsabilidade

A seguradora não será responsável se qualquer bem sinistrado for usado ou colocado para funcionar sem reparo adequado, o que é avaliado e aprovado pela seguradora.

Apuração dos prejuízos

A seguradora determina o valor dos prejuízos baseando-se no valor atual dos bens, deduzido da depreciação pelo uso, idade, estado de conservação ou desgaste dos bens.

Critérios de indenização

• valor de novo – reposição do bem pelo mesmo modelo, sem depreciação. Se o modelo estiver descontinuado, considera-se o modelo similar mais próximo;

• depreciação aplicada – itens como eletrônicos, computadores e componentes de elevadores têm uma tabela de depreciação específica.

Prazo

O pagamento da indenização ocorre em até 30 dias após a entrega de toda a documentação necessária. Se ela não for paga no prazo, será atualizada com juros.

• Leia também: Tabela de Curto Prazo: Compreenda mais sobre!

Como contratar o seguro predial do jeito certo?

Para contratar o seguro predial do jeito certo:

• identifique os riscos específicos do seu imóvel, como incêndio, roubo e danos causados por água, e escolha as coberturas adequadas;

• compare as opções disponíveis no mercado, considerando preço, reputação da seguradora e coberturas oferecidas;

• selecione as coberturas que melhor atendem às suas necessidades, garantindo proteção suficiente;

• leia o contrato atentamente antes de assiná-lo;

• atualize regularmente as informações do seguro, como o valor segurado e as medidas de segurança instaladas no imóvel.

Simule o seguro predial com a Mutuus

O seguro predial é obrigatório e protege o seu imóvel contra diversos riscos, principalmente quando contratado com coberturas adicionais.

Portanto, ao escolher um seguro, veja suas necessidades específicas, pesquise as opções disponíveis, selecione as coberturas adequadas e leia o contrato com atenção. 

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